Nos EUA, bancos pagam para devedores venderem casas

Sílvio Guedes Crespo

Matéria publicada no Blog Radar Econômico

A economia dos Estados Unidos já está produzindo mais do que em 2007, antes da crise, e também teve uma leve melhora no mercado de trabalho nos últimos meses. Mas o setor imobiliário, que gerou a bolha americana, ainda vai muito mal. 

Isso pode ser constatado de longe, em indicadores como preço de moradias, em queda livre desde 2006, ou de perto, observando as mais inusitadas tentativas dos bancos de se livrarem desse problema. 

A mais recente bizarrice foi noticiada pelo site CNN Money nesta sexta-feira. Os bancos estão pagando para que seus devedores vendam rápido suas casas. Assim, as instituiçoes financeiras recuperam pelo menos parte do que haviam emprestado. Em alguns casos, elas oferecem até US$ 35 mil para os inadimplentes. 

O dinheiro é ofertado a pessoas cuja dívida vale mais do que a própria casa. Em situações normais, o banco tomaria a casa dos devedores. No entanto, durante a atual crise os inadimplentes aprenderam diversas formas de resistir a isso. Há quatro anos, o processo de execução de hipotecas levava 253 dias; hoje, demora 674, segundo uma pesquisa citada pelo CNN Money. 

Há devedores que conseguem segurar suas casas por mais de três anos sem pagar. Para os bancos, isso representa uma perda considerável, porque, além de demorar para receber o imóvel, ainda precisam pagar as taxas referentes ao tempo em que a residência ficou nas mãos do inadimplente. 

“Para os bancos, executar hipotecas torna-se uma opção cada vez mais difícil e cara”, afirma a reportagem do CNN Money. 

Mesmo depois que conseguem tomar as casas dos devedores, os bancos continuam tendo perdas. No ano passado, o “Washington Post” noticiou que algumas instituições financeiras estavam demolindo as residências, para vender mais rápido. São soluções tão exóticas quanto as operações financeiras feitas a partir de empréstimos imobiliários de alto risco e que em 2008 se revelaram na forma de “ativos tóxicos”

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Há uma bolha imobiliária?

Escrito por Frederico Porto

Publicado em http://www.valor.com.br

Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis. 

Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de "flippers", ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda. 

Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado. 

Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados "bancos sombra", que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador. 

No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário ("monoliners") e as complexas estruturas de "collateralized debt obligations" (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento. 

Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano. 

Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países. 

Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra. 

Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente. 

Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil. 

Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School.

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Gabrielli deixa para trás uma Petrobras transformada

Por MICHAEL J. CASEY
Matéria publicada no The Wall Street Journal

Depois de quase sete anos à frente da Petróleo Brasileiro SA, José Sergio Gabrielli vai deixar em breve a estatal, uma gigante petrolífera que, sob a sua liderança, aumentou enormemente a produção brasileira e criou um novo modelo de exploração e produção. 

Com sua arrojada incursão na perfuração em águas ultra-profundas dando altos dividendos, a Petrobras ofereceu algo que seu executivo principal, que este mês será oficialmente desligado da empresa para assumir uma secretaria no governo da Bahia, descreve como uma "visão de como as petrolíferas podem crescer no futuro". A empresa também provavelmente vai colocar o Brasil no ranking dos principais países exportadores de petróleo. E como sua produção de gás natural deve aumentar, é provável que também alcance a tão cobiçada auto-suficiência de combustíveis para uma população de 195 milhões de habitantes. 

Respondendo por quase um quarto de todos os poços mundiais em águas de mais de 400 metros de profundidade, a Petrobras domina essa "nova fronteira" da produção petrolífera, disse Gabrielli em uma entrevista recente. Agora, seguindo sua liderança, outras empresas de prospecção estão perfurando em locais de águas profundas na costa ocidental da África, no Caribe colombiano, ao sul de Portugal, no Golfo do México e no Mar do Norte. 

Ao contrário de outras estatais do setor, como a venezuelana PDVSA, que encontra dificuldades de produção, a Petrobras costuma ser aplaudida pelas firmas de Wall Street, apesar de que o governo brasileiro, que detém 56% do capital votante, nomeia tanto o presidente do conselho como o executivo principal. 

Mas Gabrielli também deixa a Petrobras com desafios a enfrentar. Ela precisa investir a estoteante soma de US$ 225 bilhões nesta década a fim de quadruplicar sua produção em águas profundas e aumentar a distribuição em terra e sua capacidade no setor de refino e comercialização de combustíveis. O programa inclui alguns projetos monumentais em alto mar, como um terminal petroleiro flutuante e uma usina de liquefação de gás. Tudo isso faz parte do plano para mais que dobrar a produção brasileira de petróleo e gás, para 6.000 mil barris de óleo equivalente (BOE) diários. 

O programa prevê que o Brasil, que se tornou exportador líquido de petróleo em 2009, se torne também auto-suficiente em gás. A produção doméstica de gás deve aumentar de 40 milhões de metros cúbicos por dia para 70 milhões de metros cúbicos em 2014, superando o consumo atual de 50 milhões de metros cúbicos e permitindo que o Brasil dependa menos das importações da Bolívia. 

Até US$ 149 bilhões dos fundos necessários virão de lucros futuros, disse Gabrielli, citando o balanço de caixa da empresa do final de 2011, de US$ 26 bilhões, como um indicador positivo. Outros US$ 13,6 bilhões virão da venda de ativos de produção e exploração na Ásia, participações minoritárias em ativos não centrais e de direitos a alguns recebíveis. Para o restante, a empresa vai recorrer a instituições de crédito, tanto credores privados como o banco de desenvolvimento BNDES. 

Essas projeções se baseiam em preços médios de longo prazo do petróleo cru entre US$ 85 e US$ 95 o barril — um preço hipotético que está abaixo da previsão real da empresa, segundo a qual os preços vão oscilar, de modo volátil, em uma faixa entre US$ 105 e US$ 125 no futuro previsível. A base dessas projeções de preços, disse Gabrielli, é a crescente demanda de milhões de consumidores de mercados emergentes, bem como as compras especulativas estimuladas pela política monetária permissiva do Federal Reserve, o banco central dos Estados Unidos, e o Banco Central Europeu. 

Quanto à atual diretora da Petrobras para gás e energia, Maria das Graças Foster, nomeada pelo ministro das Finanças, Guido Mantega, como sucessora de Gabrielli, o executivo estima que ela seguirá a sua fórmula. "Ela é membro do conselho há quatro anos e está na empresa há mais de 40 anos", disse ele. "Ela está bem alinhada com o planejamento estratégico. Não prevejo grandes alterações para a empresa."

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